今講述地契的一些事

地契收藏

有專門的人收藏地契，地契作為見證我國土地權屬變更的重要歷史資料，真實地反映了我國不同的歷史時期的 土地所有權制度、土地權屬變更及對土地的 管理制度，甚至反映某一歷史時期的社會、經濟、政治、文化的發展狀況，從這個意義上說，正是最為輕盈單薄的紙，承載了中國最為深刻厚重的歷史。

地契

在清代，地契的書寫人都是書法較好且以此為職業的人，他們對這些契約里應該反映的內容、格式、用詞都十分熟悉，契約中的內容一般包括賣地人的姓名、賣地原因、所賣土地編號、土名、稅畝(或丈積)、四至、買主姓名、價銀等等。而防偽也是老地契中所注重的。在乾隆年間的一些老地契中，我們看到這些官印并不是只蓋一次，而是在涉及到價錢、日期等地方都會蓋上這方形的印。在老地契上還會發現只出現一半的印跡，專家解釋，這叫“騎墻印”，也是古時一種防偽的辦法，往往將買賣雙方一式兩份的契約疊加在一起，然后同時蓋上一個印，辨認真假時，只要將印跡一對，如果能剛好吻合，那就是真的契約。

清代地契總體上是采取“民寫官驗”的形式，即先由買賣雙方自行協商，書寫買空賣空地契，然后由官府進行驗核。驗核的方式一般有兩種，一種是清初實行的“官驗契”，即在民寫地契上加蓋當時州縣官印，收取契稅，表示官方對地契的承認，“白契”變成“紅契”。另外一種是清代中晚期實行的粘連契尾的方式，即由布政司統一刊印契尾，編號發行，粘連在民寫地契之后，作為官府驗契憑證。而這兩種方式的清代契約在海南的收藏界里都有存在。

與內地一樣，海南地契也有毛筆、刻版、雕版、石雕、銅板雕、木雕、印刷等多種形式。契據內容詳細，書寫規范，“原中人”、“官中人”及稅票等要素都有。但是何云強及盧傳福都表示，在海南紅契少，白契多。一說是，可能緣于地處偏遠的關系，朝廷對海南的控制也許“鞭長莫及”。另一說則認為，海南人口少、土地多，而少數民族對土地的態度又較為隨意。在內地發現的10張地契中有近半數是官契，而在海南的紅契較少，已收藏的紅契較多的是海口、瓊海、定安、文昌等地。“民間執業，全以契券為憑”，這是清代認可的土地管理方式，但這些契約必須是經官方核驗，方能得到法律保護。在官方驗契后所收取的契稅多少，在不同時期也有不同的收取辦法。

地契的歷史

據《海南島志》中記載，乾隆十四年(1749年)，清政府制定了契稅法，監督州縣片收土地買賣時的契稅情況，同時在契稅法中規定，斷賣契需交稅9%，而典契則交4.5%;光緒三十年(1904年)改訂稅則,改為斷賣契每兩征洋銀6分,典按契每兩征洋銀3分，當時全島的稅額達35萬兩;宣統元年(1909年)七月，又進行加稅，規定無論旗籍還是民籍，斷賣價每兩征銀9分，典價每兩征銀6分，這一增加，使全島的稅額增加到60萬兩之多。 有著雙方交易契約、地契官紙、契尾的地契，各個部分的紙質、字體及內容都不一樣，這是一份較為完整的三聯契紙。第一部分是用毛筆字書寫交易雙方的契約，第二部分是一張印出來的“地契官紙”，而最后部分則是字跡要稍顯淡些的契尾。何云強說，這是他在府城收集到的，清代府城有專門的房地產管理庫，這說明清代海南已施行權籍管理辦法，并沒有因為“天高皇帝遠”而過于疏松。根據史料記載，這種三聯契紙就是從光緒年間開始啟用的。契紙中還注明，對于有意走漏瞞匿稅者，按產價如數進行處罰，八成獎給告發者，二成充公。

典押、買賣土地時雙方訂立的法律文據。其中載明土地數量、坐落地點、四至邊界、價錢以及典、買條件等，由當事人雙方和見證人簽字蓋章。是轉讓土地所有權的證明文件。地契由賣方書立，內容包括土地面積、坐落、四至，地價，出讓條件，當事人雙方、親屬、四鄰、中人及官牙等簽字蓋章。未向官府納稅前的地契稱為“白契”，經官府驗契并納稅后稱為“ 紅契”。只有“紅契”具有法律效力。地契由買方保存，作為土地所有權憑證，可以憑它作抵押貸款。 中華人民共和國成立后，在國家土地征用條例公布前(1953年11月前)土地允許買賣，在買賣土地時仍需書寫地契。

現在

事實上，并不是每個國家買房都有房產證的，澳大利亞、新西蘭、美國、英國等國家都是沒有房產證的。 在國內，認定房子歸屬你名下，有房產證、不動產權證、購房合同來證明，那么在美國代替這些存在的就是地契。美國地契的信任度還是很高的，如果需要具體的證明只需登錄當地政府網站即可下載打印房屋信息。 美國真實的地契，上門有房屋詳細地址以及業主真實簽名。同樣，客戶在簽約過后前是看不到此張地契的，只有在過戶后，才能看到。

美國是由專業的產權保險公司去驗證產權相關問題，包括但不限于檢查地契、核實業主真偽、查驗房屋有無抵押查封等。 所以在美國買了房子沒有房產證也不必擔心，地契就是房屋產權合法的證明，在美國的政府網站也可以隨時查詢，調取資料也省去了國內排隊房產局、等待辦事人員辦理的種種繁瑣程序。

美國的不動產登記制度

美國的不動產登記體系有三大類型，競賽型登記法(race act)、通知型登記法(notice act)和通知——競賽型登記法(notice-race act)。全美國各州都采納這三種類型中的一種登記法。競賽型登記法通常規定轉讓文件只有經登記才能移轉所有權，登記是交付程序的一部分。在二個接續的購買人之間，先登記的購買人取得所有權并對抗后來記的購買人，其核心規則是第一個登記的人了取得優先權。 通知型登記法規定次購買人只有在不知道先前未登記的權益時才能有效取得財產權益。該類型登記法的核心思想是“最后一個善意購買人”取得優先權，次購買人須在支付價值時不知情。競賽型登記法是競賽型登記法和通知型登記法的混合物，次購買人不僅應對先前未登記的權益不知情，而且還須首先登記自己的轉讓。其核心思想是一個登記的善意購買人取得優先權。

善意購買人必須符合三個要件才能取得優先權：一是支付價值;二是不知情;三是第一個登記。競賽型登記法和通知型登記法在美國最為普遍，在美國50 個州，這兩種立法將近各占一半。純粹競賽型登記法則極少數州采用，只有路易斯安娜州和北卡羅來那州。美國的不動產登記系統以縣為單位，受讓人將轉讓書提交給不動產所有地的土地登記辦公室，登記員只是將該不動產交易情況作一個記錄，通常是復印該不動產轉讓書，將復印件放入土地登記簿中，并建立一個公共的供人檢索和調閱的索引系統。這樣，不動產所有權就向公眾公開了。但所有權最終屬于誰則由調查人自己做出判斷，政府部門的工作僅僅是復印轉讓書和編制索引。政府只是為保存土地登記材料提供地方，為調查人檢索土地登記提供服務。