上市即將滿一周年，大發(fā)地產(chǎn)(港股06111)（06111.HK，以下簡稱大發(fā)）正在迎來發(fā)展的躍升期。

8月29日公布的2019年半年報數(shù)據(jù)勾勒著公司未來可期：營收40億元，同比增長了303%；合約銷售額71億元，同比上漲41%；總合同銷售建筑面積約58.92萬平方米，同比增長133%。銷售額和銷售面積是公司成立以來的新高。

增收的同時，公司也在增利。2019年上半年凈利潤由去年同期的0.03億元提升至3.2億元，凈利潤率由0.3%升至8.2%；毛利9.61億元，同比增長228%。對于完成全年160億元的銷售目標，公司管理層很有信心，甚至認為還能超額實現(xiàn)。

“快”，是大發(fā)現(xiàn)階段的特點。在大發(fā)地產(chǎn)董事會主席葛一暘看來，快周轉(zhuǎn)能夠保障公司未來的高成長。不過，他希望“快”的同時，公司能更為穩(wěn)健。要如何實現(xiàn)，大發(fā)已經(jīng)成竹在胸。

對長三角區(qū)域的深耕，當天被管理層反復強調(diào)。

值得一提的是，71億元的合約銷售中長三角地區(qū)占比已經(jīng)達96.2%，在432萬平方米的總土儲中長三角區(qū)域占比80%。無疑，長三角區(qū)域是大發(fā)的糧倉。

“我們對長三角區(qū)域市場的熟悉，已經(jīng)到了可以知道每一個縣，每一個鄉(xiāng)，每一個鎮(zhèn)的市場波動的程度。”葛一暘表示，成立23年，大發(fā)實現(xiàn)了對長三角區(qū)域城市的全覆蓋。

不僅如此，大發(fā)根據(jù)長三角的特性來進行產(chǎn)品定位。從售價上，大發(fā)產(chǎn)品的均價在1.2萬元/平方米至1.5萬元平方米之間，與區(qū)域內(nèi)的房價均價持平。

在開發(fā)周期上，拿地后，從前期設計規(guī)劃、施工、達預售條件到開盤，大發(fā)甚至可以做到精確到天，從而長三角區(qū)域成為現(xiàn)金流的保證。

在深耕長三角的基礎上，大發(fā)進一步確立了“1+5+X”的布局規(guī)劃：“1”代表繼續(xù)滲透長三角核心區(qū)域；“5”代表戰(zhàn)略性布局成渝、中原、長江中游、廣東、山東5大區(qū)域樞紐；“X”代表黃金擴張機遇，積極尋找北京、天津、西安、福州等城市的發(fā)展機會。

這樣的布局規(guī)劃，是出于對城市群發(fā)展的考慮。“理解中央的政策調(diào)整，是經(jīng)營公司的前提?！贝蟀l(fā)地產(chǎn)首席執(zhí)行官廖魯江認為，公司要先選對城市再選對項目。

因此，在上半年大發(fā)新增的土儲中，呈現(xiàn)出了“強聚焦”的特點：80%聚焦在新一線及二線城市。

不高的拿地成本，保證了公司利潤實現(xiàn)的可能。截至6月30日，大發(fā)土地平均成本僅在3500元/平方米。

項目能夠快速供貨，是大發(fā)的拿地標準之一。“大發(fā)一直堅持做快周轉(zhuǎn)項目，體量不會太大，要求3次開盤達到85%以上的去化率，通過這樣的方式來保證整體的利率。”

另一層面，是對凈利率潤的要求：8%的凈利潤率是拿地的底線，個別項目要求達到10%以上的凈利潤率。不然，按照葛一暘的話來說，“寧愿錯過，不愿拿錯”。

高效運營做穩(wěn)底盤

在長三角城市之外，大發(fā)希望，在未來新進入的城市，也能實現(xiàn)極高的運營效率。這樣的底氣，源自于內(nèi)部在“大投資”、“大財務”和“大運營”上的建設。

投資上，嚴格的風控已經(jīng)建立。公司會密切監(jiān)控各項財務指標，重視現(xiàn)金流和回款。大發(fā)地產(chǎn)集團首席財務官羅俊表示，在土地投資上公司嚴格按照回款比例控制投資增速。

大財務體系的建設即是由核算型財務管理轉(zhuǎn)型為價值創(chuàng)造、決策支持型財務管理，目的是對公司資源進行合理配置，達成公司戰(zhàn)略，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值。

在大運營管理體系上，則是通過現(xiàn)金流管理為核心，以標準化的計劃管理體系為主線，實現(xiàn)從項目拿地至展示區(qū)開放、項目首次開盤、竣工以及最終交付全生命周期的經(jīng)營管理。

大發(fā)地產(chǎn)首席運營官冷俊峰認為，通過“投、融、運、銷”四位一體協(xié)同管理，公司的運營更有效率。

數(shù)據(jù)是誠實的：2019年上半年項目平均開盤周期6個月，首開項目平均去化率超80%，回款比例達70%。

高效的運營也反映在公司的凈資產(chǎn)收益率上，上半年9.2%的數(shù)值已經(jīng)超出中國海外的8.51%、華潤置地(港股01109)的9.01%和保利地產(chǎn)的7.91%。實屬難能可貴。

今年的9月和10月，公司預計會迎來供貨的高峰期。按照7成的去化率來計算，今年250億元的總供貨能超額實現(xiàn)全年的銷售目標，達到年均40%以上的年均增長。

深挖“朋友圈”的資源，也會是大發(fā)下半年要做的事情。羅俊稱，公司將會加大同合作方的合作，增加合作的權益，控制有息負債水平。

照目前來看，公司維持穩(wěn)健的財務已經(jīng)有保證。上半年，大發(fā)長期借貸占借貸比例為60%，總負債與總資產(chǎn)比為0.83。通過境內(nèi)外資本市場籌集資金，信托貸款金額與占比有所下降。

本文源自時代周報

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